Lorsque l’on recherche un logement en location ou à l’achat, il faut pouvoir attester de revenus permettant de couvrir cette charge courante. Actuellement, les agences demandent des revenus imposables trois fois supérieurs au loyer du logement convoité ou aux mensualités d’emprunt négocié. Or à cette contrainte s’ajoute celle de l’irrégularité des revenus d’un indépendant...

Ensuite, il sera possible de travailler à son domicile et d’y fixer l’adresse de son entreprise, mais c’est un autre problème (traité dans notre autre article).

Lors de la création de l’entreprise

Si l’on s’installe indépendant et que l’on doit changer de logement, de quels revenus témoigner ? En attendant un premier avis d’imposition, une première attestation de cotisations... l’indépendant ne dispose d’aucun moyen pour prouver la performance de son entreprise et sa rentabilité.

Pour le dire autrement, dans les premiers mois de la création d’une entreprise, ni un propriétaire ni un établissement financier ne pourront croire au projet de l’indépendant. Créer une entreprise est toujours synonyme, chez les autres, de difficultés financières.

Aussi, dans son projet de création d’entreprise, il est indispensable de prévoir, dans ses dépenses personnelles, ses dépenses de logement, en anticipant déjà que tout changement de ce côté est peu réaliste juste après le lancement de l’activité.

De la première à la troisième année d’activité

Durant les deux premières années d’activité, les cotisations de l’entrepreneur individuel sont des cotisations forfaitaires.

Si le résultat de l’entreprise ne se développe que lentement, alors ces cotisations correspondront à peu près à la réalité. Mais le plus souvent, si l’activité est réellement rentable, les cotisations forfaitaires sont plus faibles que ce qu’elles devraient. Aussi, des ajustements de cotisations seront pratiqués au terme de ce dispositif, c’est à dire durant la troisième année d’activité.

Si cet ajustement de cotisations n’a pas été provisionné durant les exercices précédents (exercices 1 et 2), les résultats affichés par l’entreprise seront supérieurs à ce qu’ils devraient être. Or dans une entreprise individuelle, les revenus de l’entrepreneur correspondent au résultat fiscal de l’entreprise. Ainsi, booster ce résultat, c’est booster son revenu imposable. Cela n’est pas vraiment intéressant d’un point de vue fiscal, puisque l’entrepreneur risquera de payer plus d’impôt sur le revenu (en notant que l’ajustement de cotisations entraînera ensuite une baisse de ses revenus et donc de son IR, seul un problème de trésorerie se pose donc le plus souvent). Mais lorsqu’il s’agit de rechercher un logement, ce revenu augmenté artificiellement est une aubaine !

Ainsi, notamment lorsque l’on monte un dossier de prêt, il peut être intéressant de profiter de ce décalage de paiement des cotisations des indépendants pour formuler sa demande d’emprunt avant la régularisation qui intervient la troisième année d’activité, et de montrer à son banquier un revenu que, peut-être, on aura des difficultés à conserver ensuite (lorsque les cotisations seront calculées sur le résultat réel de l’entreprise, et non sur le résultat estimé qui permet de fixer le montant de ces cotisations forfaitaires).

Après la troisième année

Une fois que l’activité est bien lancée, les cotisations de l’entrepreneur sont ajustées d’une année sur l’autre, et son résultat, et donc son revenu, sont connus dès l’établissement de ses comptes annuels.

Aussi, ce revenu apparaît dans la liasse fiscale :
– n°2035 des professions libérales,
– n°2050 des BIC.

La déclaration N, établie dans les 4 premiers mois de N+1, est une preuve du revenu N.

Ainsi, dans un dossier de prêt ou de demande de location, les pièces à fournir par l’indépendant pour attester de ses revenus sont :
– ses déclarations d’impôt sur le revenu,
– mais aussi sa dernière déclaration fiscale annuelle, si le revenu correspondant ne figure pas encore sur sa déclaration personnelle de revenus.

Revenus prévisionnels

Dans le cadre d’un achat immobilier, les banques ont l’habitude de travailler avec des prévisionnels d’activité. Dans le cas d’une entreprise existante, ces données prévisionnelles de chiffre d’affaires notamment peuvent être confirmées par :
– les facturations de l’année en cours,
– les commandes signées,
– les relevés de comptes (qui certifient des encaissements clients et des acomptes sur les commandes en cours),
– voire même des comptes intermédiaires établis par son expert-comptable.

Courtiers en prêt immobilier

Pour centraliser sa demande de prêt et recevoir des propositions éventuelles de banques différentes, le recours à un courtier est une solution très intéressante.

En effet, cette solution est gratuite, puisque le courtier se rémunèrera auprès de la banque qui accordera le prêt.

Mais surtout, le courtier portera un premier regard critique sur le dossier de prêt, pour ensuite faire profiter de ses contacts au sein des établissements financiers.